Blog: Wat kan het woningbouwproces versnellen?
Equipe Adviseurs liet onderzoek uitvoeren naar de belangrijkste vertragende factoren in het woningbouwproces en oplossingen om de bouwtijd te verkorten.
Samen gaan we voor goud!
Wat kan het woningbouwproces versnellen?
Het woningbouwproces duurt in Nederland gemiddeld 10 jaar. Hiervan gaat de meeste tijd naar de voorbereidende fasen. Dit langdurige proces is geen goede combinatie met het huidige woningtekort. Om de doelstelling van 900.000 nieuwe woningen in 2030 te halen, moet het bouwproces dan ook aanzienlijk sneller. Maar hoe doen we dit?
Bob Veldkamp voerde op verzoek van Equipe Adviseurs een onderzoek uit naar dit vraagstuk. In dit artikel bespreken we de belangrijkste vertragende factoren en de mogelijke oplossingen.
Factoren die de procesvorming van nieuwbouw vertragen
De oorzaken van vertraging in het woningbouwproces zijn divers en zijn zowel intern als extern. Externe factoren zijn o.a. PFAS en stikstof, stijgende rente en bouwkosten. Hieronder behandelen we kort de vijf belangrijkste interne factoren.
Langdurige juridische procedures
Juridische procedures vertragen woningbouwprojecten tot wel drie jaar. Gemeentes houden zich zelden aan de wettelijke beslistermijnen, en beroepen bij de Raad van State lopen op tot meerdere jaren. Dit probleem wordt verergerd door een toenemende betrokkenheid van individuen die uit eigenbelang optreden en andere stakeholders als milieuorganisaties.
Veranderend beleid-, wet- en regelgeving
Nieuwe beleid-, wet- en regelgeving zorgt voor onzekerheid in het woningbouwproces. Het kost niet alleen tijd om hierin wegwijs te worden; ook de wetgeving zelf draagt bij aan de vertraging. Denk aan de dubbele controles onder de Wet kwaliteitsborging (Wkb). Beleidsaccumulatie, waarbij nieuwe regels vroegere regels tegenwerken, maakt de situatie nog ingewikkelder.
Onvoldoende capaciteit bij overheden
Volgens diverse bronnen bij het ministerie van BZK is er onvoldoende capaciteit bij overheden om de vergunningaanvragen te behandelen. Dit zou leiden tot vertragingen in planvoorbereiding, vergunningverlening en projectbegeleiding, hoewel de situatie per gemeente sterk verschilt.
Grondaankoop
Door de versnipperde eigendomsstructuur is het verkrijgen van grond voor woningbouw vaak een langdurig en kostbaar proces. Langdurige onderhandelingen tussen gemeentes en grondeigenaren, met name over financiële aspecten zijn een aanzienlijke vertragende factor.
Financiële terughoudendheid
Financiële onzekerheden, veroorzaakt door de hoge kosten, duurzaamheidseisen en aansluiting op nutsvoorzieningen, zorgen voor een terughoudende positie van investeerders en woningbouwcorporaties. Banken verstrekken namelijk pas leningen wanneer de plannen zijn goedgekeurd, wat maanden van onzekere voorbereiding betekent.
Congestie
Een congestie van ons stroomnet en ons wegennetwerk betekent dat nieuwe woningen beperkt aangesloten kunnen worden. In grote steden leidt dit tot vertraging of zelfs het volledig stilleggen van bouwprojecten.
Vragen over dit onderzoek?
Bob Veldkamp
Adviseur Milieu & Ruimte
Welk beleid zou het woningbouwproces kunnen versnellen?
Hoewel ieder proces uniek is, identificeren we grofweg twee manieren van versnelling: de woningbouwprocedure verkorten en het voorkomen van vertraging.
Een actievere financiële houding Rijksoverheid (vertraging voorkomen)
De passieve financiële houding van het Ministerie van VRO vertraagt momenteel het woningbouwproces. Dit gaat met name over sociale woningbouw. Voor marktpartijen is dit namelijk financieel veel minder aantrekkelijk, terwijl provincies en het Rijk hier juist op inzetten. Een hoger rijksbudget kan de financiële haalbaarheid van sociale woningbouw verhogen.
Betere participatie (vertraging voorkomen)
In het kader van omgevingsrechtelijke besluitvorming wordt bij vergunningaanvragen van initiatiefnemers verwacht dat zij in gesprek gaan met belanghebbenden. De wet noemt dit participatie. Echter geldt momenteel alleen de onderbouwingsplicht, waarbij een valide antwoord is dat er niet is geparticipeerd. Ontwikkelaars en gemeenten dienen dan ook actiever in te zetten op participatie. De omgeving betrekken beperkt beroepsprocedures en draagt bij aan een sterker maatschappelijk draagvlak voor woningbouwprojecten.
Bemoeilijk beroepsprocedures (vertraging voorkomen)
De gang naar de Raad van State is momenteel relatief eenvoudig. Door met een ‘juridische drempel’ vooraf te toetsen of een zaak ontvankelijk kan dit bemoeilijkt worden. Ook kan een juridische drempel of wetgeving voorkomen dat mensen de Raad van State gebruiken voor geldelijke winsten. Randvoorwaardelijk hierbij is het behoud van de democratische waarde.
Efficiëntere gemeentelijke werkwijze (proces versnellen)
Om de toenemende complexiteit en personeelstekort bij vergunningverlenende instanties op te lossen kan worden gekeken naar alternatieve werkwijzen. Zoals de gemeente Hollandse Kroon, dat werkt zonder managers. Methoden en werkgroepen uit het bedrijfsleven, zoals LEAN en SCRUM, kunnen de efficiëntie bij decentrale overheden verhogen.
Een stabieler bestuursproces (proces versnellen)
Een vaste koers met betrekking tot het beleid rondom woningbouw zorgt voor een hogere voorspelbaarheid en stabiliteit binnen het woningbouwproces. Wat hierbij kan helpen is volkshuisvesting als vast thema, beleid dat stuurt op lange termijn, en een sterkere samenwerking tussen overheidslagen. Ook een sterkere sturing van de Rijksoverheid kan bijdragen aan een sneller woningbouwproces.
Dit artikel is opgesteld op basis van de conclusies uit het onderzoek naar het versnellen van de woningbouw. Bob Veldkamp voerde dit onderzoek uit als onderdeel van zijn afstuderen. De onderzoeksmethode omvatte een combinatie van casestudies, beleidsanalyses, literatuuronderzoeken en interviews met beleidspersonen van zowel grote en kleine overheidsorganen.
Vragen naar aanleiding van dit onderzoek?
Samen gaan we voor goud!